Zinsbindung endet: Das sind deine Optionen
Etwa sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung kommt Post von der Bank. Ein Angebot zur Verlängerung, meist auf einer Seite, mit einem Zinssatz und einem Rückantwortformular. Wer unterschreibt, hat die Sache in fünf Minuten erledigt und zahlt über die nächsten zehn Jahre häufig einen fünfstelligen Betrag zu viel.
Diese Checkliste führt in fünf Schritten durch die Entscheidung, von der Bestandsaufnahme bis zur Unterschrift.
Schritt 1: Die eigenen Zahlen zusammenstellen
Ohne diese vier Angaben lässt sich kein Angebot bewerten:
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Steht auf dem Tilgungsplan oder der Jahresmitteilung.
- Datum der Vollauszahlung. Entscheidend für das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren.
- Aktueller Sollzins und aktuelle Rate.
- Wert der Immobilie. Er bestimmt den Beleihungsauslauf und damit die erreichbaren Konditionen. Welche Varianten der Anschlussfinanzierung dabei überhaupt infrage kommen und wie sich frühe Zinssicherung rechnet, ist unter www.forward-darlehen.com aufbereitet.
Der Beleihungsauslauf ist der Punkt, der sich seit dem Erstabschluss am stärksten verändert hat. Wer vor zehn Jahren mit 90 Prozent gestartet ist und seitdem getilgt hat, liegt heute vielleicht bei 55 Prozent, während die Immobilie zusätzlich an Wert gewonnen hat. Beides verbessert die Konditionen erheblich, und keine Bank rechnet Ihnen das ungefragt vor.
Schritt 2: Die vier Optionen kennen
Es gibt mehr als das Angebot im Briefumschlag.
| Option | Wann sinnvoll | Aufwand |
|---|---|---|
| Prolongation bei der eigenen Bank | wenn die Kondition marktgerecht ist | sehr gering |
| Umschuldung zu einer anderen Bank | fast immer bei Zinsunterschied ab 0,2 Punkten | mittel |
| Forward-Darlehen | wenn die Bindung erst in ein bis drei Jahren endet | mittel |
| Volltilgung aus Eigenkapital | wenn die Restschuld gering und Kapital vorhanden ist | gering |
Die Prolongation ist die bequemste und in den meisten Fällen die teuerste Variante.
Zur Umschuldung ein Punkt, der viele abhält: Der Aufwand ist geringer als vermutet. Die Grundschuld wird nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern abgetreten. Das kostet rund 0,2 Prozent der Summe statt 0,5 Prozent und wird vom neuen Kreditgeber organisiert.
Schritt 3: Prüfen, ob die Zehnjahresfrist greift
Der wichtigste Einzelpunkt der ganzen Checkliste. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darf jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt zwingend und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Das bedeutet konkret:
- Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können Sie nach zehn Jahren aussteigen.
- Die Frist läuft ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss.
- Bei mehreren Auszahlungen zählt die letzte.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, sechs Monate vor dem gewünschten Termin.
- Danach steht Ihnen der gesamte Markt offen.
Wer 2013 zu 3,8 Prozent abgeschlossen hat und heute 3,2 Prozent bekommt, spart bei 200.000 Euro Restschuld über zehn Jahre rund 12.000 Euro Zinsen, allein durch eine Kündigung, die keine Entschädigung kostet.
Schritt 4: Angebote richtig vergleichen
Holen Sie mindestens drei Angebote ein: das der eigenen Bank, eines von einem Vermittler und eines von einer Direktbank. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Zinssatz.
Effektiver Jahreszins. Nur er enthält alle Kosten. Ein niedriger Sollzins mit Bearbeitungsgebühren kann teurer sein.
Tilgungssatz. Er bestimmt Rate und Laufzeit. Bei niedrigen Zinsen sollte er höher liegen, sonst bleibt am Ende der Bindung zu viel Restschuld.
Sondertilgungsrecht. Fünf Prozent pro Jahr kostenlos sind Standard. Wer damit rechnet, künftig mehr zu tilgen, sollte darauf bestehen.
Zinsbindungsdauer. Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Je länger, desto höher der Zins und desto größer die Sicherheit.
Bereitstellungszinsen. Bei einer Anschlussfinanzierung selten relevant, aber prüfen.
Nutzen Sie eine Konditionenanfrage statt einer Kreditanfrage. Nur erstere ist schufaneutral, und mehrere Kreditanfragen verschlechtern den Score.
Ein Detail, das über die Kondition mitentscheidet: Fragen Sie bei der eigenen Bank nach, bevor Sie das schriftliche Verlängerungsangebot annehmen. In vielen Fällen liegt zwischen dem automatisch verschickten Angebot und dem, was nach einem Gespräch möglich ist, ein Unterschied von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten. Ein konkretes Konkurrenzangebot in der Hand hilft dabei mehr als jedes Argument.
Schritt 5: Die Rate an die eigene Lage anpassen
Der Wechsel ist der einzige Moment, in dem sich die Finanzierung ohne Kosten neu ausrichten lässt. Nutzen Sie ihn.
Wer seit dem Erstabschluss mehr verdient, sollte die Tilgung erhöhen. Aus zwei Prozent Anfangstilgung werden drei, und die Restschuld am Ende der neuen Bindung sinkt spürbar. Wer dagegen in Teilzeit gegangen ist oder Kinder bekommen hat, kann die Rate senken, indem er die Laufzeit streckt.
Prüfen Sie außerdem, ob Sie eine Sondertilgung aus angespartem Kapital leisten wollen. Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent entspricht jede getilgte Summe einer sicheren Rendite von 3,5 Prozent nach Steuern. Das erreicht kaum eine Geldanlage mit vergleichbarem Risiko.
Eine Frage, die dabei häufig gestellt wird: Muss ich kündigen, wenn ich die Bank wechseln will? Bei einer auslaufenden Zinsbindung nicht. Der Vertrag endet zum vereinbarten Termin von selbst, wenn Sie kein neues Angebot annehmen. Eine Kündigung brauchen Sie nur, wenn Sie vorzeitig aussteigen wollen, also über das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren.
Die Checkliste in Kurzform
- Restschuld, Vollauszahlungsdatum, aktuellen Zins und Immobilienwert zusammenstellen
- prüfen, ob die Zehnjahresfrist bereits greift
- mindestens drei Angebote einholen, davon zwei von fremden Anbietern
- effektiven Jahreszins, Tilgung und Sondertilgungsrecht vergleichen
- Tilgung an das aktuelle Einkommen anpassen
- spätestens drei Monate vor Ablauf entscheiden, besser sechs
Der letzte Punkt hat einen praktischen Grund. Wer den Termin verstreichen lässt, landet automatisch in einer variablen Verzinsung zu deutlich schlechteren Konditionen, bis eine neue Vereinbarung steht.
Was Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung rechtlich beachten müssen, erläutert die BaFin in ihrem Verbraucherbereich.
Wie sich der regionale Markt entwickelt, spielt bei der Bewertung der eigenen Immobilie mit hinein. Einen Überblick dazu gibt der Leitfaden für den Stuttgarter Immobilienmarkt. Und weil zur Anschlussfinanzierung meist auch der Versicherungsschutz gehört, lohnt der Blick darauf, worauf man bei einem Versicherungsmakler achten muss.
